AFFITTO E USUFRUTTO DI AZIENDA - Artt. 2562, 2561, 67.9  

Il c.c., all'art. 2561, prevede che gli impianti dell'azienda in affitto o in usufrutto devono essere mantenuti in efficienza; sorge per il conduttore, a fronte del risarcimento che dovrà presumibilmente pagare a fine contratto, il diritto ad effettuare gli ammortamenti sui beni ricevuti in affitto.
Il fisco, agli artt. 67.9 (ora 102.8) e 68.4 (ora 103.4) prevede espressamente che la deducibilità degli ammortamenti materiali ed immateriali compete all'affittuario.
Il tutto, salvo deroga contrattuale, con ammortamenti deducibili in capo al concedente.

Contabilità dell'affittuario. (l'accantonamento andrà tra gli Altri fondi)

 Ammortamento
a
 F.do ammortamento

oppure in alternativa:  

 Ammortamento
a
 F.do reintegraz. beni strumentali di terzi

Inoltre l'affittuario deve annotare nei conti d'ordine il valore dei beni compresi nell'affitto d'azienda:  

 Beni azienda XY in affitto
a
 XY cedente azienda in affitto

Ai sensi dell'art. 14.2 DPR 42/88, quando la deducibilità dell'ammortamento spetta all'affittuario, questi dovrà determinarne l'ammontare:

  • facendo riferimento al costo originario dei beni quale risulta dalla contabilità del concedente;
  • utilizzando i coefficienti di ammortamento stabiliti per il settore di appartenenza del concedente (ma c'è chi propende per il settore dell'affittuario);
  • nei limiti del valore dei beni che non risulta già fiscalmente ammortizzato dal concedente;
  • con possibilità di ammortamento anticipato, se ciò era consentito al concedente.

Nel caso di inizio dell'affitto nel corso dell'esercizio gli ammortamenti dovranno essere ragguagliati al tempo di utilizzo di entrambi i contraenti.
La deduzione di tali quote di ammortamento è subordinata alla tenuta, da parte dell'affittuario, del registro dei beni ammortizzabili. Al termine del contratto, una volta determinato l'importo del degrado tecnico subito dai beni strumentali, l'affittuario dovrà procedere al risarcimento.
Se tale importo è pari a quello accantonato a titolo di ammortamento:

 Fondo ammortamento
a
 Banca c/c

Oppure, in alternativa:  

 Fondo reintegraz. beni strumentali di terzi
a
 Banca c/c

Se l'importo del risarcimento è superiore al valore accantonato, l'affittuario dovrà contabilizzare:  

=/=

 F.do ammortamento
 ovvero
 F.do reintegraz. beni strumentali di terzi
 Sopravvenienze passive

a
 Banca c/c

Se, viceversa, il risarcimento è inferiore all'accantonamento, la differenza costituirà sopravvenienza attiva.

Deroga - Nel caso in cui il contratto di affitto d'azienda non preveda o escluda indennizzi o risarcimenti al termine del rapporto, a fronte del degrado dei beni strumentali, gli ammortamenti calcolati dall'affittuario sono costi figurativi (da recuperare sull'Unico) e vanno a costituire una Riserva tassata:

 Ammortamenti
a
 Riserva tassata ex art. 67.9

Contabilità dell'affittante.

Alla stipula del contratto continuerà a tenere i beni in bilancio ma sospenderà l'ammortamento.
Al termine del contratto il proprietario dovrà inserire nella propria contabilità l'ammortamento effettuato dall'affittuario, riprendendo poi l'ammortamento in proprio per il residuo.
Se l'importo che riceve è pari a quello accantonato a titolo di ammortamento:

 Banca c/c
a
 Fondo ammortamento

Se l'importo del risarcimento è superiore al valore ammortizzato, l'affittante dovrà contabilizzare:  

 Banca c/c
a

=/=

 Fondo ammortamento
 Sopravvenienze attive

Se, viceversa, l'importo fissato per il risarcimento è inferiore al valore risultante dall'accantonamento, la differenza costituirà sopravvenienza passiva.

Deroga - Nel caso in cui il contratto di affitto ponga il degrado dei beni a carico del proprietario, questi avrà anche diritto all'effettuazione degli ammortamenti.

Manutenzioni e riparazioni su beni di terzi ? Vedi il capitolo Manutenzioni e riparazioni. Normalmente si prevede anche di porre a carico del proprietario le manutenzioni straordinarie, lasciando al conduttore quelle ordinarie.

Irap - Sono deducibili gli accantonamenti operati dall'affittuario al fondo ripristino beni del locatore. Il canone d'affitto è tassabile per la società percipiente e deducibile per il conduttore.

 


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