CAPARRA  

La sottoscrizione di contratti preliminari o promesse di vendita comporta spesso il pagamento di una caparra. Il versamento di una somma in assenza di accordo scritto non può essere qualificato caparra.

CAPARRA CONFIRMATORIA - Art. 1385 c.c. - La caparra confirmatoria tende a vincolare maggiormente i contraenti; se il contratto va a buon fine la caparra verrà restituita o considerata come acconto. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra parte trattiene la caparra; se inadempiente è la parte che ha avuto la caparra, deve restituire il doppio della caparra stessa. Naturalmente è data facoltà alla parte non inadempiente di chiedere l'esecuzione del contratto o la risoluzione con determinazione di maggiori danni.
Iva - I versamenti espressamente effettuati a titolo di caparra confirmatoria non sono soggetti a fatturazione; la ricevuta deve essere assoggettata a bollo (R.M. n. 360321 del 29.3.76). Secondo la C.T.C. l'emissione della fattura fa scattare l'imponibilità (Sez. 1 n. 4075 del 24.7.97).
Registro - La caparra confirmatoria ha funzione di garanzia ed è pertanto soggetta all'imposta di registro nella misura dello 0,50% (art. 6 della Tariffa). L'imposta pagata sarà imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.

  • Nel caso in cui il preliminare indichi semplicemente "caparra", si intende riferirsi alla caparra confirmatoria. Se dice semplicemente pagamento e simili si intende acconto (diverse pronunce della Cassazione).
  • La caparra confirmatoria concorrerà alla formazione della base imponibile al momento della stipulazione dell'atto o anteriormente qualora venisse trasformata in acconto.

Attenzione : una caparra confirmatoria di notevole consistenza (pari ad esempio alla metà, o anche oltre, dell'intero costo dell'immobile) può costituire un elemento decisivo per escludere che si tratti di una somma avente semplice funzione risarcitoria per inadempienze, anche se le parti sul preliminare la definiscono tale (Cass. 8.6.92 n. 7056). In tal caso si configura la corresponsione di un acconto , soggetto ad Iva.
Conti d'ordine - Sia il promittente che il promissario devono indicare il preliminare nei conti d'ordine, con adeguata informativa in n.i..
Contabilità - La caparra va indicata tra i conti patrimoniali, come credito (C.II.5), se pagata, come debito, se riscossa (D.13).

Contabilità del promittente venditore.
Al ricevimento della caparra:

 Cassa assegni
a

 Clienti c/caparre

 
1.000,00 

Alla conclusione del contratto:  

 Clienti
a

 ==/==

 Merci c/vendite
 Iva c/vendite

10.000,00 
2.000,00 
12.000,00 
 Clienti c/caparre
a
 Clienti  
1.000,00 
 Cassa assegni
a
 Clienti  
11.000,00 

In caso di inadempimento del promittente venditore, la caparra viene normalmente restituita raddoppiata:  

 ==/==

 Clienti c/caparre
 Sopravvenienze passive

a

 Banca c/c

1.000,00 
1.000,00 
2.000,00 

In caso di inadempimento del promissario acquirente, la caparra viene trattenuta dal promittente:  

 Clienti c/caparre
a

 Sopravvenienze attive

 
1.000,00 

Contabilità del promissario acquirente.
Al pagamento della caparra:  

 Fornitori c/caparre
a

 Banca c/c

 
1.000,00 

Alla conclusione del contratto:  

 ==/==

 Merci c/acquisti
 Iva c/acquisti

a
 Fornitori
10.000,00 
2.000,00 
12.000,00 
 Fornitori
a
 Fornitori c/caparre  
1.000,00 
 Fornitori
a
 Banca c/c  
11.000,00 

In caso di inadempimento del promittente venditore, la caparra viene normalmente restituita raddoppiata:  

 Cassa assegni
a

 ==/==

 Fornitori c/caparre
 Sopravvenienze attive

1.000,00 
1.000,00 
2.000,00 

In caso di inadempimento del promissario acquirente, la caparra viene trattenuta dal promittente:  

 Sopravvenienze passive
a

 Fornitori c/caparre

 
1.000,00 

CAPARRA PENITENZIALE  -  Art. 1386 c.c. - La caparra penitenziale è il corrispettivo dato dal promissario al promittente per riservarsi esplicitamente il diritto di recesso dal contratto, abbandonando la caparra. Pari diritto spetta al promittente se restituisce il doppio della stessa.
Iva - La caparra penitenziale è il corrispettivo per un diritto e come tale deve essere assoggettata ad Iva. Oggi, sembra prevalere la tesi che considera la caparra penitenziale come esclusa dal campo di applicazione dell?Iva ex art. 15/633.
Contabilità - Simile a quanto visto per la caparra confirmatoria.

  • Scrivere nei contratti preliminari che il versamento è "a titolo di caparra e principio di pagamento" non è corretto e comporta l'assoggettamento ad Iva della somma versata.
  • La perdita a titolo definitivo della caparra è da considerarsi sopravvenienza passiva straordinaria quando è connessa ad operazioni non svolte ordinariamente (es.: acquisto della nuova sede sociale). Per chi operi in mercati nei quali si usi il versamento della caparra alla stipula di ogni contratto (es. edilizia, concessionarie auto), la perdita ha natura ordinaria.  

CLAUSOLA PENALE  -  Art. 1382 c.c. -  Ha l?effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore. La penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno.

 

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