IMMMOBILI - Redditi immobiliari

Le norme che interessano gli immobili sono:
artt. da 22 a 32 - Redditi fondiari dei terreni.
artt. da 33 a 39 - Redditi fondiari dei fabbricati.
art. 40 - Immobili non produttivi di reddito fondiario.
art. 57 - Proventi immobiliari.
art. 62 - Spese per prestazioni di lavoro (strumentalità temporanea immobili in uso a dipendenti).
art. 76 - Norme generali sulle valutazioni (criteri di valutazione degli immobili merce).
art. 77 - Beni relativi all?impresa. art. 23 - Imputazione dei redditi fondiari (credito di imposta per canoni non riscossi).
art. 84 - Redditi di natura fondiaria (immobili situati all?estero).

I redditi determinati catastalmente, in presenza di un esercizio superiore o inferiore a dodici mesi vanno ragguagliati ad anno. I canoni di locazione si imputano per competenza.

1) Immobili merce
Sono gli immobili, abitativi o commerciali, alla cui produzione o al cui scambio è diretta l?attività dell?impresa (es. imprese edili). C.c.: figurano alla voce C.I dello s.p. tra le rimanenze; i ricavi di vendita di questi immobili vanno indicati in c.e. alla voce A.1, mentre gli incrementi di valore relativi ad interventi eseguiti nel corso dell?esercizio figurano alla voce A.2. I fitti attivi relativi alla temporanea locazione di tali immobili, vanno indicati in c.e. alla voce A.5.
Fisco: finché non sono venduti, tali immobili concorrono al reddito di esercizio come rimanenze finali (art. 59 ora 92). La loro cessione genera ricavi ai sensi dell?art. 53 (ora 85). Locazione: concorrono alla formazione del reddito con il canone effettivo (nessun abbattimento o R.C.); non si ammortizzano.

2) Immobili strumentali per natura
Sono quegli immobili non suscettibili di diversa destinazione (non suscettibili di destinazione abitativa) senza radicali trasformazioni. Sono costituiti dai fabbricati delle categorie catastali: A/10 (uffici e studi privati), B (immobili per alloggi collettivi), C (immobili a destinazione commerciale e varia), D (immobili a destinazione speciale), E (immobili a destinazione particolare).
C.c.: figurano alla voce B. II dello s.p. tra le immobilizzazioni materiali e sono oggetto di ammortamento, se affittati o dati in comodato per un ritorno economico (es. concessi in comodato ad un terzista legato con vincoli contrattuali). Il canone di locazione concorre alla formazione del reddito alla voce A.2 o A.5; tra i costi, oltre alle quote di ammortamento, troveremo le spese di manutenzione e riparazione.
Le plusvalenze relative alla loro cessione si iscrivono:
- Alla voce A.5 del c.e. se la cessione è dovuta a deperimento dell?immobile;
- Alla voce E.20 del c.e. se la cessione è dovuta ad un ridimensionamento dell?attività.
Fisco : la loro cessione può generare plusvalenze o minusvalenze; sono ammortizzabili. Locazione: come civile, senza alcun abbattimento o R.C.; sono deducibili ammortamenti e spese di manutenzione.

3) Immobili strumentali per destinazione
Immobili delle categorie catastali da A/1 ad A/9, che pur non essendo strumentali per natura, sono utilizzati esclusivamente nell?esercizio dell?impresa (es. fabbricato in uso al dipendente che ha trasferito la residenza anagrafica per ragioni di lavoro; vedi § Benefici). Sono quindi esclusi quelli non concessi in locazione ma non utilizzati (a disposizione) e quelli concessi in locazione o comodato a terzi.
C.c.: figurano alla voce B. II dello s.p. tra le immobilizzazioni materiali e sono oggetto di ammortamento. Il canone di locazione concorre alla formazione del reddito alla voce A.2 o A.5; tra i costi, oltre alle quote di ammortamento, troveremo le spese di manutenzione e riparazione. Le plusvalenze relative alla loro cessione si iscrivono:
- Alla voce A.5 del c.e. se la cessione è dovuta a deperimento dell?immobile;
- Alla voce E.20 del c.e. se la cessione è dovuta ad un ridimensionamento dell?attività.
Fisco : beni ammortizzabili la cui cessione può generare plusvalenze o minusvalenze. Locazione: come civile, senza abbattimenti o R.C.; sono deducibili ammortamenti e spese di manutenzione.

4) Immobili patrimoniali
Si tratta della categoria residuale che comprende tutti gli immobili che non sono merce, strumentali per natura o per destinazione. Sono principalmente gli immobili abitativi, non utilizzati direttamente e non destinati alla vendita; in pratica quelli destinati alla locazione (categorie catastali da A/1 ad A/9).
C.c.: figurano alla voce B. II dello s.p. tra le immobilizzazioni. Concorrono alla formazione del reddito a costi e ricavi. La dottrina maggioritaria non riconosce deperimento fisico o tecnico, quindi non si ammortizzano (vedi anche P.C. n. 16). Il canone di locazione concorre per intero alla formazione del reddito; tra i costi troveremo le spese di manutenzione e riparazione (eventualmente l?ammortamento). Le plusvalenze relative alla loro cessione si iscrivono:
- Alla voce A.5 del c.e. se la cessione rientra nell?ordinaria attività dell?impresa (es. immobili civili venduti da imprese immobiliari);
- Alla voce E.20 del c.e. se la cessione non rientra nell?ordinaria attività dell?impresa (es. immobile di civile abitazione venduto da una ditta industriale).
Fisco : concorrono alla formazione del reddito:
- se locati, attraverso il maggiore tra il canone di locazione ridotto del 15% e la R.C.;
- se sfitti, attraverso la rendita catastale (maggiorata di 1/3 per gli abitativi a disposizione);
- in ogni caso nessun costo (nemmeno gli interessi passivi) è deducibile dal reddito. Tutti i costi imputati a c.e. dovranno essere ripresi a tassazione sull?Unico.

Sull?Unico:
+ il maggiore tra canone di locazione ridotto del 15% e la R.C.
+ tutte le spese inerenti il fabbricato (es. manutenzioni)
+ quota di ammortamento (se calcolata)
- canone imputato tra i ricavi in c.e.

5) Immobili situati all?estero (art. 84 ora 70)
Se l?immobile è soggetto ad imposte nello Stato estero - l?imponibile in Italia è uguale a quello estero. Se l?immobile non è soggetto ad imposte nello Stato estero - l?imponibile è pari all?importo percepito ridotto del 15%.

6) Fabbricati in uso ai dipendenti: vedi § Benefici.

7) Fabbricati di interesse storico o artistico
Fisco: l?art. 11.2 L. 413/91, che stabilisce agevolazioni a favore degli immobili notificati, è applicabile, secondo l?Assonime (Circ. n. 39 del 2000 e n. 73 del 1993), anche alle imprese, sia per gli immobili abitativi che per quelli strumentali.
- Immobili patrimonio (abitativi), locati o non, concorrono alla formazione del reddito: R.C. determinata utilizzando la minore delle tariffe d?estimo previste per la zona censuaria in cui è collocato il fabbricato; i costi di manutenzione aventi i requisiti di cui all?art. 65.2 lett. c-ter, sono deducibili; i costi di manutenzione che non hanno i requisiti di cui all?art 65, sono indeducibili.
- Immobili strumentali, per natura o destinazione, locati o non, concorrono alla formazione del reddito: come gli immobili patrimonio, oppure, a scelta del contribuente attraverso la contrapposizione tra costi e ricavi, tenendo presente che i costi di manutenzione aventi i requisiti di cui all?art. 65.2 lett. c-ter (ora 100.2 lett. e), sono deducibili; i costi di manutenzione che non hanno i requisiti di cui all?art 65 (ora 100), sono deducibili, distinguendo tra manutenzioni ordinarie e straordinarie (art. 67 ora 102).
C.c.: come per gli altri immobili della stessa categoria catastale.

8) Fabbricati strumentali (per natura o destinazione) di interesse storico o artistico
C.c.: come per gli altri immobili della stessa categoria catastale.
Fisco: Non locati: la minore delle tariffe d?estimo previste per la zona censuaria in cui è collocato il fabbricato.
Locati: la minore delle tariffe d?estimo (anche Cassazione e C.T.) ma Min. Fin. non è d?accordo. Il contribuente può scegliere tra a) contrapposizione costi e ricavi o b) rendita catastale.
Scelta a): Le spese di manutenzione aventi i requisiti di cui all?art. 65.2 lett. c-ter (ora 100.2 lett. e) sono interamente deducibili; le altre, sono deducibili secondo le regole ordinarie di cui all?art. 67 (ora 102)(ordinarie e straordinarie).
Scelta b): Le spese di manutenzione sono deducibili solo se hanno i requisiti di cui all?art. 65.2 lett. c-ter (ora 100.2 lett. e).

9) Terreni agricoli, detenuti da società che esercitano o meno attività agricola, direttamente condotti o affittati per usi agricoli a altri
C.c.: tassazione a costi e ricavi. Iscrizione come Immobili patrimoniali.
Fisco : sono sempre tassati a costi e ricavi.

10) Terreni non agricoli, detenuti da società che esercitano o non esercitano attività agricola
C.c.: tassazione a costi e ricavi. Iscrizione come Immobili patrimoniali.
Fisco: sono sempre tassati a costi e ricavi.

Società immobiliari - Un bene ha natura strumentale quando concorre, direttamente o indirettamente, in-sieme agli altri fattori produttivi, alla produzione di beni o servizi che costituiscono l’oggetto dell’attività dell’impresa.
Ne deriva che un immobile detenuto da una società immobiliare e locato a terzi, non è un bene strumentale, ma un bene direttamente oggetto dell’attività imprenditoriale della società.
La tassazione segue le norme sopra indicate.

Uso privato dell’esercizio aziendale - La Corte di Giustizia Europea (C-269 dell’8.5.03) si è espressa in ordine ad un immobile, inizialmente destinato, in via esclusiva, all’esercizio dell’attività d’impresa e successi-vamente impiegato, seppure in parte, quale abitazione principale del proprietario. Tale uso configura una prestazione di servizi soggetta ad Iva; permane invariato il diritto alla detrazione dell’Iva per l’acquisto.

Interessi passivi e immobili - Vedi il § Interessi passivi e valutazioni.

Redditi fondiari ed interessi passivi – Gli interessi passivi possono distinguersi in interessi di:

  • finanziamento, se inerenti l’acquisto dell’immobile;
  • funzionamento, se relativi all’ordinaria gestione aziendale.

Mentre i primi erano in passato ritenuti deducibili (R.M. 7.3.77 n. 9/2086 e R.M. 3.6.77 n. 9/903) i secondi non potevano ridurre l’imponibile fiscale. Nelle società miste, con redditi di impresa e redditi fondiari, occorre fare riferimento alla fonte che ha originato gli interessi passivi. Non è chiaro se tale interpretazione sia anco-ra valida vista l’attuale formulazione dell’art. 57 (ora 90). La dottrina maggioritaria propende per la indeduci-bilità generale di qualsiasi interesse (Leo-Monacchi-Schiavo, Le imposte sui redditi, 1999, pag. 868).

Morosità del conduttore - Il proprietario di un appartamento concesso in locazione, se l’inquilino è moro-so, non è obbligato a dichiarare il canone (deve dichiarare la R.C.).
Se il procedimento di sfratto per morosità è divenuto definitivo per accertamento giudiziale, il proprietario ha diritto ad un credito di imposta pari alle imposte pagate sui canoni tassati, ma solo per i canoni accertati co-me non riscossi da parte del giudice (C.M. n. 150/E/99). Il beneficio spetta solo per gli immobili patrimonio, non per quelli strumentali o merce.
Il credito è costituito dalla differenza tra l’imposta a suo tempo liquidata e l’imposta ricalcolata sul reddito al netto dei canoni scaduti e non percepiti maggiorato della rendita catastale.

IVA E IMMOBILIARI DI GESTIONE - Il D.Lgs 422/98 attribuisce alle imprese non costruttrici di gestione che esercitano contemporaneamente sia l’attività di locazione di appartamenti (operazione esente art. 10 punto 8) che quella di locazione di immobili commerciali (operazione imponibile), la facoltà di optare per la contabi-lità separata, ai fini Iva, per le due attività. Questa opzione, permette di calcolare il pro-rata di detraibilità con riferimento ai dati relativi a ciascuna delle singole attività.
Non creano pro-rata le locazioni esenti di civili abitazioni effettuate da società quale operazione estranea alla propria attività (es. società industriale che dà in locazione un appartamento di proprietà).
 

LOCAZIONE DI IMMOBILI – IVA/REGISTRO

Tipo di immobile

Locatore

Impresa

Persona

fisica

Costruttrice

Altre

Casa di civile abitazione (classe A escluso A/10):

- non di lusso
- di lusso

 

IVA 10%
IVA 10%

 

Esente IVA
Esente IVA

Imposta di registro

Uffici e studi privati (A/10 con destinazione come da licenza)

IVA 20%

IVA 20%

Imp. registro

Negozi (categoria C/1)

IVA 20%

IVA 20%

Imp. registro

Immobili strumentali e non utilizzabili diversamente senza radicali trasformazioni

IVA 20%

IVA 20%

Imposta di
registro

Posti auto, box e cantine:

- pertinenze di abitazioni;
- pertinenze di immobili
  strumentali o indipendenti

 

IVA 10%
IVA 20%

 

Esente IVA
IVA 20%

 

Imposta di
registro

Terreni agricoli

Esente IVA

Imp. registro

Terreni non agricoli:

- edificabili
- non edificabili

 

IVA 20%
Esente IVA

 

Imposta di
registro

Aree destinate a parcheggio

IVA 20%

Imp. registro

  • Con locatore si intende il proprietario dell’immobile che lo cede in locazione.
  • Con costruttrice si intende l’impresa che ha costruito l’immobile per la vendita.
  • Con altre imprese diverse dall’impresa costruttrice (ovvero che ha costruito per la vendita) si raggruppano le società immobiliari di gestione e le società assicuratrici.
  • Le locazioni esenti da IVA ai sensi dell’art. 10, c. 1, n. 8Dpr 633/72 e quelle non soggette ad IVA vengono assoggettate all’imposta proporzionale di registro del 2%(0,50% se trattasi di fondi rustici e terreni agricoli).
  • Ai sensi dell’art. 12/633 gli “oneri accessori” (luce, acqua, portierato, ecc.) addebitatial conduttore sono considerati, a tutti gli effetti, prestazioni accessorie alla locazione, da assoggettare all’imposta con riferimento al soggetto locatore.

 

 

 


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